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特色小镇规划设计和构建的几个维度

来源:智慧农业网 作者:匿名 人气:
       浙江特色小镇是中央希望推广的新型城镇化重要的创新发展模式,是一个以产业为核心,把生产、生活、生态相融合的特定区域。作为多维度复合生态体系,特色小镇究竟有何要素?
       第一,特色小镇的核心是什么?
       特色小镇的核心就是产业的升级转型。特色小镇现在在中央也出现了歧义,各地政府自己也没有想明白。比如住建部要打造1000个特色小镇,去年第一批127个,现在又要开始第二批了。其实住建部提出的这个特色小镇与发改委的、浙江省的完全是两码事,在这点上我要简单解释一下。
       第二,房地产商做的是真正意义上的特色小镇吗?
       现在房地产行业也推出了特色小镇,如万科良渚文化村、绿城桃李春风等。坦率来讲,这两个房地产的标杆小镇虽然声誉很高,但都没能列入杭州市余杭区的区级特色小镇。政府一直在强调特色小镇不能房地产化,这是因为特色小镇强调“产业”、“文化”、“旅游”、“社区”四位一体,这的确包含社区,但是文化、旅游、社区最终是为产业服务的,没有产业就是房地产。
       第三,特色小镇就是产业园吗?
       当然不是。只有产业,没有文化、旅游、社区配套的就是产业园。
       在这之前,江苏于2005年提过,第二个是云南,做文化、旅游,利用传统的保留下来的自然资源、文化资源或乡村资源拿来开发运作。这可以说是一种比较片面化的特色小镇类型,还算是好的。第三个是北京于2011年提的疏解首都功能的等等,总体来说都不是特别成功。因此,特色小镇从头到尾只有一种模式,就是浙江省在做的,也是中央在强调的。所以大家在做小镇之前,首先要问一下自己在做的是真小镇,还是假小镇。
       我们在全国各地做过的特色小镇项目分布在经济发展不同的地区,所属的产业类型也不尽相同,从我们尝试过的200多个项目来看有两个共同的特点:
       一是没有任务书。我可以告诉大家,我们做过的这些小镇没有一个是有设计任务书的,就是没有人知道该怎么做,不知道是正常的,因为才刚刚开始。我们是比较荣幸的,因为浙江省特色小镇前面的几个以及现在在杭州落成的、比较见时效的都是我们的作品,我们能够从源头上来思考怎么做,跟我们合作的政府、企业对我们也是非常的信任。所以,这就逼着我们不断去思考应该怎么做。
       我们现在做设计都是城市发展规划,一开始就要从物理空间思考这个问题,包括我们的规划、建筑、景观、室内、标识等内容。但是如果没有任务书的话,你就要想清楚这个物理空间载体承载什么,如果这点想不明白,这个物理空间造出来很有可能变成鬼城、空城。所以我今天主要讲的是一个特色小镇基本的思维路径、思维要素、思维边界是什么。政府做什么?企业做什么?我们做特色小镇就应该思考这样具有落地性的问题。
       二是首轮设计无法落地。我们经手的80%的特色小镇,尤其是外省的,都经过设计院、策划公司等机构做过一部分工作的,最后发现没有办法落地。因为传统设计院都是在塑造物理空间,包括建筑、景观、标识、公共艺术等,这就要先有任务书,任务书也就是物理空间背后承载的意义是什么,但是现在特色小镇没有人能够把它描绘清楚,它不是住宅、产业园这样单一功能的,它是一个小型的社会,所以必须要清楚社会组成的各种形态是什么。
       这个模型是我们自己研究和总结出来的,没有经过任何专家、学者的评判,纯粹是由我们从200 多个特色小镇中总结出来的经验和教训,这说明特色小镇是多维度复合的生态体系,各个维度缺一不可、紧密相连。
       第一个维度是政策。
       中国主要的资源是控制在政府手里,现在做特色小镇,党中央一再强调是政府引导、企业主体、市场运作,政府不能像原来一样做主导。那么政府掌握的这些资源通过什么方法交给企业呢?我认为是政策。所以无论是在中国还是世界其他国家,政策都是首要的前提。
       第一是考虑在特色小镇里面有什么政策?国家、省里、区县、地市有什么政策,怎么把它用好?政府如何去配合?
       第二是考验政府执政能力,如何制定针对特色小镇符合市场规律的政策?现在很多地方政府说的人才,瞄准的都是院士,坦率来讲,这些资源都是极度稀缺的,你应该面对我们的需要。比如杭州有一个龙坞茶镇,那些制茶的农民、手工大师,他们就是我们的资源,既然做的是工艺小镇,就要找到那些工艺大师,这就是针对不同的小镇找到不同的人才资源。
       第二个维度是运营。
       首先,我们要思考政府引导、企业主体、市场运作,那么政府的边界在哪里?企业如何与政府合作?哪些企业可以承担最重要的平台角色?如果我们是一般的房企要转型应该如何做?绝对不能说一句政府引导、企业主体、市场运作就可以了,我们必须要形成一套模式。政府主要做三件事情,第一件是制定规则,要制定符合市场规律的规则;第二是要维护规则。这点的难度不小,尤其是在北方一些城市。只有通过法律手段、通过合作文本来确定,这是最好的办法;第三件是房地产企业面对政府的时候,千万不能把政府看成土地的供给者或是基建、配套工程的提供者,政府是企业的背书、宣传号召力。在这点上,我觉得我们的政府在做特色小镇时,应该是持续、不间断地投入各种资源。像浙江省几个典型的特色小镇都是这样操作的。基金小镇在2015年中挂牌,半年时间从30家增加到了50家。由浙江省政府、杭州市政府、小镇管委会、敦合以及赛伯乐这两家龙头金融企业起头,每年举办全球对冲基金西湖峰会。光是一次这样的峰会,由政府出面召集做宣传和号召,一下子就撬动了整个行业。所以在特色小镇的建设中,政府不是简单的给一块地就可以了,它需要后期给予强有力的支持。
       第二个是管委会。浙江省特色小镇基本都有一个小镇管委会,这是因为目前我们的行政机制和市场机制没有办法完全接轨。小镇管委会隶属于区县一级的政府,比如基金小镇,没有任何行政审批权限,只能做两件事情,第一件落实政策,第二件就是服务,企业进来后要注册,只要准备的资料齐备、合法,交给管委会,一个工作日搞定。如果是企业来做这样的事就非常困难,很多地方都有国投、城投的公司或平台操作这种事情,但工作开展都不顺畅。
       第三个是平台公司。既然特色小镇是多维度生态系统,就必须具备几个特点:一是开放式的结构,在这点上房地产就很难,因为房地产从运作到成本都是封闭的,浙江省的如果是由一个企业来主导,那么这个企业一般要很厉害。二是平台公司,我们在大连看到,他们把IBM拉进来,IBM在那里投资了20几亿,解决了9000多人的就业问题,大连开发区想围绕IBM打造5平方公里新的产业园,结果始终没有办法做起来。后来请我们过去看了一下,根本没有办法把产业园撬动起来,虽然这个平台公司应该是比较上游的,但在这里的房地产企业又是处于非常不利的地位,我们在国民经济整个产业链条里是属于服务层级,是很末端的。三是龙头企业具备强大的撬动能力,在浙江往往会形成政府、管委会、平台公司这样的三级结构,所以,不同的特色小镇,要选择合适的企业,从房地产或者企业的角度来讲,我们肯定是希望自己在特色小镇里面承担的职责分量更重,这就需要考虑清楚你是要通过合作还是并购,或者自己培养。
       第三个维度是产业。
       我认为做特色小镇首先要考虑产业问题。中小城市为什么人口外溢?我们知道房地产的房价主要取决于人口所在的城市是流入型还是流出型,而人口的流入流出主要是产业问题,所以产业是特色小镇的核心。我们认为,首先一个3平方公里的特色小镇,必须是围绕一个主导产业,这个主导产业随着时间的变化,可能会发生变化。主导产业定位是非常精准的,比如基金小镇,一说到基金,大家就觉得是金融版块,银行、信托、担保、基金等,但其实单单就基金而言,又可分为公募、私募,私募又可分为股权、量化、对冲、证券,股权还能分为天使、风险等等,所以在这里面必须定位非常精准。我们现在在做的有7、8个基金小镇,苏州的定位就是并购股权的基金小镇,西安的定位是公募基金,再加私募的产业基金和风险基金。有了精准的定位,第一撬动的绝对是政府。
       其实很多的特色小镇,它的产业可能很多是本身有这个产业,而我们要考虑的是如何升级转型。既然资本是最好的,就给它匹配最高端的产品,所以我们就建议它引入高端产业,不但不会对景区造成污染,反而有提升。我们进去以后,发现我们植入以后是非常成功的,后来经管委会运营之后又获得国际大奖,我们从植入层面慢慢把它做起来。但是在2013年的时候,我们感觉配套产业最好配套一些基金方面的,给我们做投资,这才陆续有了基金公司进来。基金公司其实是给我们做配套的,没想到从植入的层面,从一个配套变成主导产业,我们变成了他的配套产业。
       所以一个特色小镇的发展一定是动态的,还是以基金小镇为例,我们文创企业在这里面起的作用是什么?第一是改变了生态环境,提高了生态品质;第二是改变人口结构,如果基金小镇还是原来的样子,还是农民工集中的地方,那些基金人士是绝对不肯去的,这也是产业发展的基本规律,产业的导入往往是从制造业开始、从无到有、从小到大,产业的发展肯定是从低到高的。
       所以,浙江省的特色小镇通常是有一定产业基础的,一开始都是以产业转型、改造为主,这样降低了风险,等这个引爆以后再升级。在产业结构里面,我们房地产处于什么位置呢?处于服务,吃穿玩乐游购娱,并不能真正撬对整个地方经济。现在房地产都在宣称转型了,我们跟万科、融创、保利、绿地都在合作,大部分的房地产转型时候会转化成旅游地产、文化地产、养老地产等,也都是服务产业。
       第四个维度是金融。
       针对小镇内部构建一个降低成本、推动发展的引擎。降低成本,房地产为什么不愿意做这个事?这是因为房地产进去以后,整体成本自然而然就上去了。从政府的角度来讲一定会考虑哪些钱该花、哪些钱不该花,浙江省特色小镇的政府投资一般会占20—40%。我们企业做的特色小镇最关键就是如何盈利。特色小镇既然是一个创新,政府要创新,企业要创新,市场要创新,产业要创新,我们的盈利模式也得要创新。传统的盈利方式主要有五种,第一种是旱涝保收;第二种是在建设里获得盈利;第三种是房地产卖房子;第四种是自己经营一部分;第五种是房企进来持有60—70%比例。现在有些企业在不断研究新的模式,这需要政府放权。比如拿基金小镇来讲,三年前税收2.4亿,今年的税收预计达到25亿,三年时间增加了10亿,如果企业来做,能不能享受政府的税收分成,这就需要政府有这个决心和魄力来做税收增值部分的分成。
       需要政府的突破,光靠企业不行,企业需要跟政府谈判,第三点就是企业本身要做的。假如说小镇的确是很不错的,我能不能做股权投资、风险投资,目前在杭州、深圳都做得不错。如果我们在特色小镇里找到新的盈利方式,探索出一条新的路径,那么在我们未来一二十年的发展里面就没有什么竞争对手。所以现在走在前面的一些开发商都非常迫切地想要找到这样的一条路径,每个人都处于这样的瓶颈状态,大家都是位于同一个起跑线。
       第五个维度是物理空间。
       物理空间这一块是我们擅长做的事情,但实际上政策和运营这一块我们也有在参与。我们与政府的合作不再是甲方、乙方的关系,而是形成了一个相对平等的关系,甲方对我们的信任度比对其它行业、其他公司要高很多。我们现在也在帮政府做决策方面的事情,这个地方到底适不适合做特色小镇?适合做什么类型的?适合哪些企业进入?需要什么开发模式和运营机制?资源导入采用什么方法?很多层面的问题都是我们在处理。比如梦想小镇这里的拆迁安置的办法,资源导入的办法,都是我们来制定的,原来的拆迁安置费用打算花6 个亿,后来我们帮他梳理之后只花了5000多万,所以政府对我们就比较信任。南方设计现在形成的就是平台,设计类和非设计类的专业都有,可以提供各个方面的服务。
       第六个维度是科技。
       我们现在通过互联网的手段把在浙江、江苏以及西安的特色小镇串联起来,最后形成资源平台。第一个看小镇与小镇之间产业是不是互补的,第二个看资源实际上可以合作,这是我们下一步要做的事情。在这里面(齿轮图)每个要素都是互相关联的,这也是为什么传统的设计、策划机构没有办法把一个特色小镇做起来,没有办法落地。特色小镇建设的纬度太多太复合,主要做三件事情:一是怎样促进企业升级转型,二是怎样推动政府的高效治理,三是通过互联网手段将小镇与小镇之间。小镇与社会之间串联起来,实现产业互补。
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